DIFETTI GRAVI DI COSTRUZIONE DEGLI IMMOBILI - POLIZZA ASSICURATIVA

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La garanzia decennale per gravi vizi di costruzione degli immobili

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La legge prevede una particolare ed articolata tutela a favore dell’acquirente di immobili direttamente dal costruttore o società costruttrice. Questi però deve provvedere a determinati adempimenti operando una netta distinzione tra “difformità e vizi” da una parte e “gravi difetti” dall’altra.

In ogni caso, tuttavia, la responsabilità e risarcibilità del danno cagionato dal costruttore non è automatica ma impone quale condicio sine qua non un determinato comportamento del proprietario dell’immobile danneggiato il quale entro precisi termini ha l’onere di denunciare il vizio o difetto di costruzione al costruttore, scaduti i quali le probabilità di ottenere in giudizio la condanna del costruttore/venditore sono irrimediabilmente basse.

La denuncia è infatti un atto recettizio che ha lo scopo di porre l’appaltatore in grado di compiere gli accertamenti necessari a provare che il vizio/difetto lamentato non è riconducibile alla sua responsabilità. Incombe sul denunciante l’onere di provare nell’eventuale giudizio di aver provveduto alla denuncia entro la scadenza del termine.

Inoltrata la denuncia senza avere avuto positivo riscontro da parte dell’appaltatore, al denunciante non resta che agire in giudizio.

Per i gravi difetti l’azione si prescrive entro un anno dalla denuncia e comunque entro i 10 anni dalla consegna  dell’opera,  salvo il caso in cui vi sia stato riconoscimento del vizio/difetto da parte dell’appaltatore/costruttore.

A dettare tale obbligo è l'art. 1669 c.c. il quale, in materia i appalto, stabilisce che "quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta".

Secondo l’orientamento prevalente in dottrina e giurisprudenza sono ascrivibili a “gravi difetti” quei vizi costruttivi tali da compromettere la funzionalità dell'immobile o, comunque, da provocare un ridotto godimento dello stesso.

Si ha invece scoperta del vizio/difetto quando il denunciante abbia acquisito un apprezzabile grado di conoscenza, seria ed obiettiva dei vizi/difetti e del nesso causale tra questi e l’esecuzione dell’opera. Per alcune pronunce della Cassazione l’effettiva consapevolezza della gravità del vizio e della sua causa può essere raggiunta anche con accertamenti tecnici.

Peraltro, la garanzia decennale del costruttore non grava "solo" sui gravi difetti di costruzione, ma anche sui vizi "parziali" dell'opera stessa.  In altri termini, il vizio che assume rilevanza ai sensi dell'art. 1669 c.c. deve essere in grado di pregiudicare in modo grave la funzione alla quale l'immobile è destinato, limitandone in modo notevole la possibilità di godimento. Tale pregiudizio, quindi, non deve incidere indispensabilmente sulla stabilità dell'opera, nè comportare pericolo di rovina in senso stretto, potendosi annoverare tra i gravi difetti di costruzione, valutabili ai fini dell'applicabilità dell'art. 1669 c.c., anche quelli che, ad esempio, si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiale assolutamente inidoneo (si pensi, ad esempio, al materiale utilizzato per i rivestimenti o la pavimentazione).

E' bene evidenziare che, secondo un orientamento della Suprema Corte, la garanzia decennale per gravi difetti si applica soltanto nell'ipotesi di nuova costruzione e non anche nei casi di modifica o ristrutturazione di un bene immobile esistente.

Vi è infine sottolineare che per i nuovi “immobili da costruire”, l’art. 4 del D.Lgs 122/2005 prevede che ”Il costruttore é obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti  all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione”.

Alla tutela civilistica di cui abbiamo parlato fino ad ora si affianca pertanto – per gli immobili il cui permesso a costruire sia stato richiesto dopo l’entrata in vigore del D.Lgs 122/2005  (6 luglio 2005) – una nuova ed ancora più incisiva tutela dei diritti dell’acquirente.“ introdotto l'obbligo incombente sul costruttore di contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione e comunque manifestatasi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione (art. 4 del D. Lgs. 122/05).

Prima di acquistare casa da un costruttore sarebbe buona norma verificare alcune cose:

1.     Informatevi sull’affidabilità dell’impresa o della cooperativa;

2.     Visitate altre case costruite dall’impresa costruttrice;

3.     Verificate che il costruttore sia coperto da una fideiussione bancaria e dall’assicurazione decennale;

4.     Verificate i requisiti professionali di progettisti e impiantisti;

5.     Controllate che il terreno sia di proprietà del costruttore e che sia edificabile;

6.     Richiedete documenti e titoli abilitativi (permesso di costruire, DIA, Certificato di destinazione urbanistica);

7.     Leggete il capitolato: devono essere indicati tipo e qualità dei materiali e l’elenco delle ditte installatrici;

8.     Considerate con attenzione le misure reali dell’immobile, facendo attenzione all’incidenza dei muri perimetrali, dei balconi, delle verande, ecc.