Cassazione civile , sez. II, sentenza 14.01.2014 n° 629
Assenza del certificato di abitabilità – Facoltà di recesso dal
preliminare
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Nella vendita di immobile destinato ad
abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico
essenziale del bene compravenduto poichè vale a incidere sull'attitudine del
bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il
legittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio della
licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di
aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai
sensi dell'art.
1460 cod. civ., o come fonte di pretesa risarcito ria per la ridotta commerciabilità
del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito
dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la
relativa licenza.
Questo principio di diritto, già formulato in
precedenza, viene confermato dalla seconda sezione civile della Corte di
Cassazione con la sentenza 14 gennaio 2014, n. 629 e vale a testimoniare la
costanza dell’orientamento giurisprudenziale in materia di compravendita
qualora vi sia carenza del certificato di abitabilità. Nel caso di specie, due
venditori ricorrono in cassazione per contestare la sentenza adottata dai
giudici di merito che li vedono gravemente inadempienti nei confronti
dell’acquirente di un immobile non avendogli rilasciato il certificato di
abitabilità dello stesso.
Quest’ultimo si configura come requisito
essenziale del bene oggetto di compravendita in quanto idoneo ad incidere
sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale.
La mancata consegna dello stesso costituisce inadempimento da parte dei
promittenti alienanti, giustificando il recesso dal contratto. Da chiarire che,
al contrario, il giudice di prime cure aveva dichiarato legittimo il
recesso degli attori dal contratto preliminare per il grave inadempimento del
convenuto, con diritto a trattenere a titolo di risarcimento danni la somma
ricevuta a titolo di caparra confirmatoria.
Infatti, il Tribunale territoriale riteneva che
dalla documentazione allegata, emergeva con tutta evidenza l’adempimento da
parte dei promittenti venditori alle obbligazioni assunte con il contratto
preliminare. Come si è visto, in sede di Cassazione, gli Ermellini
ritengono essenziale il certificato di abitabilità precisando che la mancata
consegna non può essere superata neppure dalla circostanza – pur opposta dai
ricorrenti – che oggetto della compravendita fossero un complesso di beni,
posto che l’assenza del certificato riguardava la parte del complesso di beni
più significativa sul piano economico e sul piano funzionale rispetto al
contratto.
Secondo il Palazzaccio a nulla rileva la
circostanza di una precedente vendita e dell’affermata commerciabilità del
bene, anche con riguardo alla Convenzione urbanistica stipulata dal Comune con
il costruttore dell'immobile. Ciò in quanto – come si legge nella sentenza - la
precedente vendita non impedisce di valutare la situazione esistente al momento
della stipula del secondo atto, sia in quanto la convenzione col Comune non
poteva derogare alla normativa generale, anche tenuto conto del notevole lasso
di tempo intercorso durante il quale non risulta comunque intervenuta tale
certificazione.
Da qui il rigetto del ricorso con la condanna
alle spese di giudizio.
