IMPIGNORABILITA' DELLA PRIMA CASA SECONDO LA CASSAZIONE

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Cass. n. 19270 del 12 settembre 2014  

Equitalia non potrà più pignorare la prima casa

  * * *

La novità introdotta dalla Corte di Cassazione stabilisce che IN OGNI CASO non vi potrà essere nessun pignoramento, nemmeno per quanto riguarda i casi precedenti. 

Un parere, quello della Suprema Corte, che si oppone all'opinione espressa a suo tempo dal Ministero dell'Economia e delle Finanze che aveva affermato che la norma entrata in vigore con il Decreto Legge 69/2013, il cosiddetto "decreto del fare", non potesse essere retroattiva e dunque non potesse essere applicata ai pignoramenti avviati prima del 21 giugno 2013. 

La Corte di Cassazione ha invece esteso la non pignorabilità a tutti gli immobili soggetti ai procedimenti di Equitalia ancora in corso, con esclusione delle abitazioni accatastate come di lusso. 

È un provvedimento tuttavia che riguarda solo gli interventi di Equitalia. Restano dunque fuori da tale esenzione, ad esempio, i pignoramenti delle banche per mancato pagamento del mutuo.

Sintesi econometrica del primo "contratto di godimento" trascritto

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R&B Agreement

(Normal System - Fixed Installment)

* * * * *

- Società Costruttrice vende a privato (IVA 4%)

- Contratto trascritto per 7 anni

- Prezzo pattuito nel preliminare (bloccato per 7 anni):   270.000 Euro + IVA

- Versamento iniziale (15%):      40.500 Euro

- Versamenti mensili nei 7 anni  (7%):   18.900 Euro

- Incentivi (%) su acconti prezzo:    ------

- Canoni e Acconti prezzo:

1° anno

-- Rate affitto (30%) – Acconti prezzo (70%)

2° anno

-- Rate affitto (30%) – Acconti prezzo (70%)

3° anno

-- Rate affitto (30%) – Acconti prezzo (70%)

4° anno

-- Rate affitto (30%) – Acconti prezzo (70%)

5° anno

-- Rate affitto (30%) – Acconti prezzo (70%)

6° anno

-- Rate affitto (30%) – Acconti prezzo (70%)

7° anno

-- Rate affitto (30%) – Acconti prezzo (70%)

Opzione 8-9-10° anno

-- Rate affitto (40-50-60%) – Acconti prezzo (60-50-40%)

* * * * *

1A.  Acconto iniziale (circa 15%) ..........................................40.500 Euro

1B. Versamento mensile (1° anno)...................................1.575,00 Euro (472,50 in “affitto” + 1.102,50 "accantonati" come acconto prezzo)

Accantonamento dopo 1 anno (19,9 %) ............................. 53.730 Euro (40.500 acconto iniziale + 13.230  “accantonati” in 1 anno)

Saldo al rogito dopo 1 anno (79,1 %) ...............................216.270 Euro (270.000 - 53.730) oltre IVA

2. Versamento mensile (2° anno).................................. 1.575,00 Euro (472,50 in “affitto” + 1.102,50 "accantonati " come acconto prezzo)

Accantonamento dopo 2 anni (24,8%) ................................66.960 Euro (40.500 acconto iniziale + 13.230 “accantonati” nel 1° anno +  13.230 nel 2° anno)

Saldo al rogito dopo 2 anni (75,2 %) ........................................ 203.040 Euro (270.000 - 66.960) oltre IVA

3. Versamento mensile (3° anno)................................... 1.575,00 Euro (472,50 in “affitto” + 1.102,50 "accantonati" come acconto prezzo)

Accantonamento dopo 3 anni (32,7 %) ...............................80.190 Euro (40.500 acconto iniziale + 13.230 “accantonati” nel 1° anno +  13.230 nel 2° anno + 13.230 nel 3° anno)

Saldo al rogito dopo 3 anni (67,3 %) ............................... 189.810 Euro (270.000 - 80.190) oltre IVA

4. Versamento mensile (4° anno)................................... 1.575,00 Euro (472,50 in “affitto” + 1.102,50 "accantonati" come acconto prezzo)

Accantonamento dopo 4 anni (32,7 %) ................................93,420 Euro (40.500 acconto iniziale + 13.230 “accantonati” nel 1° anno +  13.230 nel 2° anno + 13.230 “accantonati” nel 3° anno + 13.230 nel 4° anno)

Saldo al rogito dopo 4 anni (67,3 %) ..................................176.580 Euro (270.000 – 93.420) oltre IVA

5. Versamento mensile (5° anno)................................... 1.575,00 Euro (472,50 in “affitto” + 1.102,50 "accantonati" come acconto prezzo)

Accantonamento dopo 5 anni (37,6 %) ................................106.650 Euro (40.500 acconto iniziale + 13.230 “accantonati” nel 1° anno +  13.230 nel 2° anno + 13.230 “accantonati” nel 3° anno + 13.230 “accantonati” nel 4° anno +  13.230 nel 5° anno)

Saldo al rogito dopo 5 anni (62,4 %) ..................................163.350 Euro (270.000 – 106.650) oltre IVA

6. Versamento mensile (6° anno)................................... 1.575,00 Euro (472,50 in “affitto” + 1.102,50 "accantonati" come acconto prezzo)

Accantonamento dopo 6 anni (42,5 %) ................................119.880 Euro (40.500 acconto iniziale + 13.230 “accantonati” nel 1° anno +  13.230 nel 2° anno + 13.230 “accantonati” nel 3° anno + 13.230 “accantonati” nel 4° anno +  13.230 “accantonati” nel 5° anno + 13.230 nel 6° anno)

Saldo al rogito dopo 6 anni (57,5 %) ..................................150.120 Euro (270.000 – 119.880) oltre IVA

7. Versamento mensile (7° anno)................................... 1.575,00 Euro (472,50 in “affitto” + 1.102,50 "accantonati" come acconto prezzo)

Accantonamento dopo 7 anni (47,4 %) ................................133.110 Euro (40.500 acconto iniziale + 13.230 “accantonati” nel 1° anno +  13.230 nel 2° anno + 13.230 “accantonati” nel 3° anno + 13.230 “accantonati” nel 4° anno +  13.230 “accantonati” nel 5° anno + 13.230 “accantonati” nel 6° anno + 13.230 nel 7° anno )

Saldo dovuto al rogito dopo 7 anni (52,6 %) .......................136.690 Euro (270.000 – 133.310) oltre IVA

________________________________________________________________________________

8. Versamento mensile (8° anno)................................... 1.575,00 Euro (630 in “affitto” + 945 "accantonati" come acconto prezzo)

Accantonamento dopo 8 anni (51,6 %) ................................144.450 Euro (40.500 acconto iniziale + 13.230 “accantonati” nel 1° anno +  13.230 nel 2° anno + 13.230 “accantonati” nel 3° anno + 13.230 “accantonati” nel 4° anno +  13.230 “accantonati” nel 5° anno + 13.230 “accantonati” nel 6° anno + 13.230 “accantonati” nel 7° anno + 11.340 nel 8° anno)

Saldo dovuto al rogito dopo 8 anni (48,4 %) .......................125.550 Euro (270.000 – 144.450) oltre IVA

9. Versamento mensile (9° anno).......................................1.575,00 Euro (787,50 in “affitto” + 787,50 "accantonati" come acconto prezzo)

Accantonamento dopo 9 anni (51,6 %) .................................153.900 Euro (40.500 acconto iniziale + 13.230 “accantonati” nel 1° anno +  13.230 nel 2° anno + 13.230 “accantonati” nel 3° anno + 13.230 “accantonati” nel 4° anno +  13.230 “accantonati” nel 5° anno + 13.230 “accantonati” nel 6° anno + 13.230 “accantonati” nel 7° anno + 11.340 nel 8° anno + 9.450 nel 9° anno)

Saldo dovuto al rogito dopo 9 anni (48,4 %) .......................116.100 Euro (270.000 – 153.900) oltre IVA

10. Versamento mensile (10° anno).......................................1.575,00 Euro (945 in “affitto” + 630 "accantonati" come acconto prezzo)

Accantonamento dopo 10 anni (55,1 %) ................................161.460 Euro (40.500 acconto iniziale + 13.230 “accantonati” nel 1° anno +  13.230 nel 2° anno + 13.230 “accantonati” nel 3° anno + 13.230 “accantonati” nel 4° anno +  13.230 “accantonati” nel 5° anno + 13.230 “accantonati” nel 6° anno + 13.230 “accantonati” nel 7° anno + 11.340 nel 8° anno + 9.450 nel 9° anno + 7.560 nel 10° anno )

Saldo dovuto al rogito dopo 10 anni (44,9 %) .......................108.540 Euro (270.000 – 161.460) oltre IVA

SCHEDULE

R&B NORMAL SYSTEM  (FISSO)	SOCIETA’ COSTRUTTRICE (AVERE)
Ipotesi vendita al 1° anno (Prezzo € 270.000 + IVA)	€ 40.500 (acconto iniziale) € 5.670 (canone locazione) € 13.230 (acconto prezzo) € 216.270 (saldo al rogito) € 10.800 (IVA 4%) _______________________ € 275.670 (+10.800 IVA) = (TOT.) € 286.470
Ipotesi vendita al 2° anno (Prezzo € 270.000 + IVA)	€ 40.500 (acconto iniziale) € 5.670 (canone locazione 1° anno) € 5.670 (canone locazione 2° anno) € 13.230 (acconti prezzo 1° anno) € 13.230 (acconti 2° anno) € 203.040 (saldo al rogito) € 10.800 (IVA 4%) _______________________ € 281.340 (+10.800 IVA) = (TOT.) € 292.140
Ipotesi vendita al 3° anno (Prezzo € 270.000 + IVA)	€ 40.500 (acconto iniziale) € 5.670 (canone locazione 1° anno) € 5.670 (canone locazione 2° anno) € 5.670 (canone locazione 3° anno) € 13.230 (acconti 1° anno) € 13.230 (acconti 2° anno) € 13.230 (acconti 3° anno) € 189.810 (saldo al rogito) € 10.800 (IVA 4%) _______________________ € 287.010 (+10.800 IVA) = (TOT.) € 297.810
Ipotesi vendita al 4° anno (Prezzo € 270.000 + IVA)	€ 40.500 (acconto iniziale) € 5.670 (canone locazione 1° anno) € 5.670 (canone locazione 2° anno) € 5.670 (canone locazione 3° anno) € 5.670 (canone locazione 4° anno) € 13.230 (acconti 1° anno) € 13.230 (acconti 2° anno) € 13.230 (acconti 3° anno) € 13.230 (acconti 4° anno) € 176.580 (saldo al rogito) € 10.800 (IVA 4%) _______________________ € 292.680 (+10.800 IVA) = (TOT.) € 303.480
Ipotesi vendita al 5° anno (Prezzo € 270.000 + IVA)	€ 40.500 (acconto iniziale) € 5.670 (canone locazione 1° anno) € 5.670 (canone locazione 2° anno) € 5.670 (canone locazione 3° anno) € 5.670 (canone locazione 4° anno) € 5.670 (canone locazione 5° anno) € 13.230 (acconti prezzo 1° anno) € 13.230 (acconti 2° anno) € 13.230 (acconti 3° anno) € 13.230 (acconti 4° anno) € 13.230 (acconti 5° anno) € 163.350 (saldo al rogito) € 10.800 (IVA 4%) _______________________ € 298.350 (+10.800 IVA) = (TOT.) € 309.150
Ipotesi vendita al 6° anno (Prezzo € 270.000 + IVA)	€ 40.500 (acconto iniziale) € 5.670 (canone locazione 1° anno) € 5.670 (canone locazione 2° anno) € 5.670 (canone locazione 3° anno) € 5.670 (canone locazione 4° anno) € 5.670 (canone locazione 5° anno) € 5.670 (canone locazione 6° anno) € 13.230 (acconti prezzo 1° anno) € 13.230 (acconti 2° anno) € 13.230 (acconti  3° anno) € 13.230 (acconti 4° anno) € 13.230 (acconti 5° anno) € 13.230 (acconti 6° anno) € 150.120 (saldo al rogito) € 10.800 (IVA 4%) _______________________ € 304.020 (+10.800 IVA) = (TOT.) € 314.820
Ipotesi vendita al 7° anno (Prezzo € 270.000 + IVA)	€ 40.500 (acconto iniziale) € 5.670 (canone locazione 1° anno) € 5.670 (canone locazione 2° anno) € 5.670 (canone locazione 3° anno) € 5.670 (canone locazione 4° anno) € 5.670 (canone locazione 5° anno) € 5.670 (canone locazione 6° anno) € 5.670 (canone locazione 7° anno) € 13.230 (acconti prezzo 1° anno) € 13.230 (acconti 2° anno) € 13.230 (acconti  3° anno) € 13.230 (acconti 4° anno) € 13.230 (acconti 5° anno) € 13.230 (acconti 6° anno) € 13.230 (acconti 7° anno) € 136.690 (saldo al rogito) € 10.800 (IVA 4%) _______________________ € 309.490 (+10.800 IVA) = (TOT.) € 320.290
Ipotesi vendita al 8° anno (Prezzo € 270.000 + IVA)	€ 40.500 (acconto iniziale) € 5.670 (canone locazione 1° anno) € 5.670 (canone locazione 2° anno) € 5.670 (canone locazione 3° anno) € 5.670 (canone locazione 4° anno) € 5.670 (canone locazione 5° anno) € 5.670 (canone locazione 6° anno) € 5.670 (canone locazione 7° anno) € 7.560 (canone locazione 8° anno) € 13.230 (acconti prezzo 1° anno) € 13.230 (acconti 2° anno) € 13.230 (acconti  3° anno) € 13.230 (acconti 4° anno) € 13.230 (acconti 5° anno) € 13.230 (acconti 6° anno) € 13.230 (acconti 7° anno) € 11.340 (acconti 8° anno) € 125.550 (saldo al rogito) € 10.800 (IVA 4%) _______________________ € 317.250 (+10.800 IVA) = (TOT.) € 328.050
Ipotesi vendita al 9° anno (Prezzo € 270.000 + IVA)	€ 40.500 (acconto iniziale) € 5.670 (canone locazione 1° anno) € 5.670 (canone locazione 2° anno) € 5.670 (canone locazione 3° anno) € 5.670 (canone locazione 4° anno) € 5.670 (canone locazione 5° anno) € 5.670 (canone locazione 6° anno) € 5.670 (canone locazione 7° anno) € 7.560 (canone locazione 8° anno) € 9.450 (canone locazione 9° anno) € 13.230 (acconti prezzo 1° anno) € 13.230 (acconti 2° anno) € 13.230 (acconti  3° anno) € 13.230 (acconti 4° anno) € 13.230 (acconti 5° anno) € 13.230 (acconti 6° anno) € 13.230 (acconti 7° anno) € 11.340 (acconti 8° anno) € 9.450 (acconti 9° anno) € 116.100 (saldo al rogito) € 10.800 (IVA 4%) _______________________ € 326.700 (+10.800 IVA) = (TOT.) € 337.500
Ipotesi vendita al 10° anno (Prezzo € 270.000 + IVA)	€ 40.500 (acconto iniziale) € 5.670 (canone locazione 1° anno) € 5.670 (canone locazione 2° anno) € 5.670 (canone locazione 3° anno) € 5.670 (canone locazione 4° anno) € 5.670 (canone locazione 5° anno) € 5.670 (canone locazione 6° anno) € 5.670 (canone locazione 7° anno) € 7.560 (canone locazione 8° anno) € 9.450 (canone locazione 9° anno) € 11.340 (canone locazione 10° anno) € 13.230 (acconti prezzo 1° anno) € 13.230 (acconti 2° anno) € 13.230 (acconti  3° anno) € 13.230 (acconti 4° anno) € 13.230 (acconti 5° anno) € 13.230 (acconti 6° anno) € 13.230 (acconti 7° anno) € 11.340 (acconti 8° anno) € 9.450 (acconti 9° anno) € 7.560 (acconti 10° anno) € 108.540 (saldo al rogito) € 10.800 (IVA 4%) _______________________ € 338.040 (+10.800 IVA) = (TOT.) € 348.840
Ipotesi vendita al 1° anno Ipotesi vendita al 2° anno Ipotesi vendita al 3° anno Ipotesi vendita al 4° anno Ipotesi vendita al 5° anno Ipotesi vendita al 6° anno Ipotesi vendita al 7° anno Ipotesi vendita al 8° anno Ipotesi vendita al 9° anno Ipotesi vendita al 10° anno	€ 275.670 (+10.800 IVA) = (TOT.) € 286.470 € 281.340 (+10.800 IVA) = (TOT.) € 292.140 € 287.010 (+10.800 IVA) = (TOT.) € 297.810 € 292.680 (+10.800 IVA) = (TOT.) € 303.480 € 298.350 (+10.800 IVA)= (TOT.) € 309.150 € 304.020 (+10.800 IVA)= (TOT.) € 314.820 € 309.490 (+10.800 IVA) = (TOT.) € 320.290 € 317.250 (+10.800 IVA)= (TOT.) € 328.050 € 326.700 (+10.800 IVA)= (TOT.) € 337.500 € 338.040 (+10.800 IVA) = (TOT.) € 348.840

Introduzione nel mercato immobiliare italiano della nuova tipologia dei cd. "Contratti di Godimento"

* * * * *

L’art. 23 del decreto-legge 12 settembre 2014 n. 133, meglio conosciuto come “Decreto Sblocca Italia”, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 121 del 12 settembre 2014 ed entrato in vigore il 13 settembre 2014, introduce nell’ordinamento la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, volta a predisporre in via normativa delle tutele per le parti contraenti, così rimuovendo alcuni degli ostacoli (di natura giuridica, come la tutela dell’istituto della trascrizione a fronte della maggior durata del contratto di locazione; nonché dell’impossibilità di trascrivere un patto di opzione) che hanno limitato la diffusione di questi schemi contrattuali.

Si tratta di fattispecie spesso definite genericamente come “rent to buy”, definizione con la quale si intende un’operazione unitaria – che può svilupparsi in forme diverse – attraverso la quale viene assicurata, a chi ha intenzione di acquistare un immobile, la possibilità di conseguire immediatamente, mediante un contratto di locazione, il godimento di un immobile, con pagamento di un canone periodico (di regola più elevato di quello praticato dal mercato, in quanto destinato non solo a remunerare il godimento dell’immobile, ma anche a riservare una quota parte in conto prezzo della successiva vendita) e rinviando a un momento successivo l’acquisto del diritto di proprietà e il pagamento del corrispettivo residuo, imputando, in tutto o in parte, al corrispettivo ancora dovuto i canoni pagati in precedenza.

In sostanza, mediante tale tipologia contrattuale, si consente, da un lato, al conduttore/acquirente di conseguire immediatamente la disponibilità di un alloggio che soddisfi le proprie esigenze, posticipando le difficoltà di reperire tutta la provvista necessaria (ad esempio, con la vendita di altro immobile o mediante la concessione di un finanziamento) e, dall’altro lato, al locatore/venditore di “assicurarsi” il trasferimento (se pur differito nel tempo) dell’alloggio e di superare le attuali difficoltà di mercato, ammortizzando, nel contempo, i costi connessi alla gestione della proprietà immobiliare (tributi locali, spese di manutenzione, oneri finanziari derivanti da mutui in ammortamento, ecc.).

A tale riguardo, il legislatore, ponendo fine ad ogni sorta di interpretazione circa la formula più idonea e cautelativa offerta dalla dottrina, stabilisce che i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., che regola la trascrizione dei contratti preliminari.

E' opportuno rilevare che la redazione di tali contratti, con tutte le garanzie del caso per il locatore/venditore, per il conduttore/acquirente e/o per entrambi, necessitano di una adeguata assistenza tecnica di un avvocato specializzato in diritto immobiliare e dovranno, inoltre, rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’art. 2643, comma primo, numero 8) c.c., a norma del quale si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni, con l’effetto che colui che pone per primo in essere la trascrizione è preferito rispetto a chi non trascrive affatto o trascrive successivamente il proprio titolo, con evidente efficacia dichiarativa dalla formalità della trascrizione che è opponibile ai terzi.

Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

Ai detti contratti si applicano gli articoli 2668, quarto comma, c.c., sulle disposizioni relative alla cancellazione della trascrizione dei contratti preliminari quando la cancellazione è debitamente consentita dalle parti interessate ovvero è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato, 2775-bis, c.c., quanto al privilegio speciale sull’immobile a garanzia dei crediti (di restituzione) del futuro acquirente per il caso dell’inadempimento del venditore, e 2825-bis c.c., a norma del quale “L’ipoteca iscritta su edificio o complesso condominiale, anche da costruire o in corso di costruzione, a garanzia di finanziamento dell’intervento edilizio ai sensi degli articoli 38 e seguenti del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, prevale sulla trascrizione anteriore dei contratti preliminari di cui all’articolo 2645-bis, limitatamente alla quota di debito derivante dal suddetto finanziamento che il promissario acquirente si sia accollata con il contratto preliminare o con altro atto successivo eventualmente adeguata ai sensi dell’articolo 39, comma 3, del citato decreto legislativo n. 385 del 1993. Se l’accollo risulta da atto successivo, questo è annotato in margine alla trascrizione del contratto preliminare.” (articolo inserito dall’art. 3, del d.l. n. 669/1996, poi convertito nella l. n. 30/1997).

Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’art. 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le norme codicistiche dell’usufrutto, riguardo a inventario e garanzia, al carico delle spese di manutenzione e alle pretese di terzi e/o liti (artt. da 1002 a 1007 e artt. 1012 e 1013 c.c.), in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’art. 2932 del codice civile (esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto, mediante emanazione di una sentenza che trasferisce il diritto di proprietà dell’immobile promesso in vendita in luogo dell’atto (definitivo) non concluso per inadempimento di una delle parti).

Se il contratto ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’art. 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210), opera fin dalla concessione del godimento; il riferimento è all’obbligo imposto al notaio di non procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.
In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’art. 67, comma 3, lett. c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, a norma del quale “Non sono soggette ad azione revocatoria le vendite a giusto prezzo di immobili ad uso abitativo, destinati costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini fino entro il terzo grado, ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività di impresa dell’acquirente purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio.”.

In caso di fallimento del conduttore, si applica l’art. 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, rimettendo, in tal modo, al curatore, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, la valutazione relativa all’opportunità di continuare o meno il rapporto contrattuale; se il curatore si scioglie dal contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., l’acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all’art. 2775-bis c.c., a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento.

Il comma 7 dell’art. 23 interviene inserendo un nuovo comma 5-bis all’art. 8 del decreto legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito in legge 23 maggio 2014, n. 80: tale articolo prevede, con riguardo agli alloggi sociali (di cui al decreto ministeriale infrastrutture del 22 aprile 2008), la possibilità di prevederne il riscatto da parte del conduttore dopo 7 anni dall’inizio della locazione, approntando uno specifico trattamento fiscale ai fini delle imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive. Il comma 5-bis aggiunto, la cui efficacia è subordinata all’autorizzazione della Commissione Europea (come previsto dal comma 8), estende detta disciplina anche ai contratti di locazione (di alloggi sociali) con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti e di vendita con riserva di proprietà (sempre di alloggi sociali).

L’art. 23 non si occupa dei profili fiscali dei contratti in esame, né riproduce le disposizioni già introdotte ai fini dell’imposte sui redditi e dell’Irap per la locazione con riscatto a termine degli alloggi sociali, di cui all’art. 8 del decreto legge 28 marzo 2014 n. 47, convertito in legge 23 maggio 2014, n. 80 (v. CNN Notizie del 31 marzo 2014 cit.). Il tema è stato oggetto di approfondimento nello studio del Consiglio Nazionale del Notariato (n. 490-2013/T cit.), al quale si rinvia.

Responsabilità dell'appaltatore per difetti di costruzione

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CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE - SENTENZA 18 giugno 2014, n.13882

Massima

1. Il difetto di costruzione che, a norma dell'art. 1669 c.c., legittima il committente all'azione di responsabilità extracontrattuale nei confronti dell'appaltatore, come del progettista, può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la rovina o il pericolo di rovina), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata, incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo.

2. I gravi difetti che, ai sensi dell'art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura.

Caso

Con citazione notificata il 29 gennaio 1999, S.G. e V.E. convenivano in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Pordenone, M.R. e T.P. esponendo che avevano stipulato un contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di una casa di civile abitazione in (OMISSIS) nel gennaio 1995 con il M.; che progettista era stato il geom. T.; che l'opera aveva evidenziato, a seguito di una perizia eseguita il 28 luglio 1997 dal geom. Z., gravi vizi dipesi sia dalla cattiva esecuzione dei lavori sia da difetti di progettazione e direzione, che erano stati denunciati il 4 agosto 1997. Tanto premesso gli attori chiedevano la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni quantificati in L. 133.407.738.

Si costituiva il M. eccependo in via preliminare la decadenza e la prescrizione dell'azione proposta, in quanto i lavori di costruzione del grezzo erano stati terminati nell'autunno del 1995, sicchè la denuncia era tardiva. Nel merito chiedeva il rigetto della domanda, assumendo che i lavori erano stati eseguiti secondo le precise indicazioni degli attori, che in corso d'opera avevano richiesto modifiche.

Si costituiva anche il T. eccependo la prescrizione e la decadenza dell'azione e chiedendo nel merito il rigetto della domanda, precisando che era stato sostituito dall'Ing. Q. nella direzione dei lavori sin dall'agosto 1995. Chiedeva comunque di essere autorizzato a chiamare in causa la Giuliana Assicurazioni s.p.a. per essere da questa manlevato.

Quest'ultima si costituiva e chiedeva il rigetto delle domande proposte nei suoi confronti, non rientrando i vizi denunciati nella garanzia assicurativa.

Espletata una c.t.u. ed istruita la causa a mezzo esame dei testi indotti dalle parti, l'adito Tribunale condannava il M. a risarcire agli attori la somma di Euro 30.295,36, oltre agli interessi e alle spese; condannava gli attori a rifondere le spese in favore del T. e quest'ultimo a pagare le spese della Giuliana Assicurazioni.

Proponeva appello il M., cui resistevano il S. e la V., i quali proponevano altresì appello incidentale chiedendo che la condanna venisse estesa anche al T.;

quest'ultimo si costituiva e chiedeva il rigetto dell'appello incidentale.

L'adita Corte d'appello di Trieste, con sentenza depositata il 4 novembre 2006, in parziale accoglimento dell'appello principale e in accoglimento di quello incidentale, condannava il M. e il T. in solido tra loro al pagamento della somma di Euro 22.548,51, oltre interessi e rivalutazione monetaria, e rideterminava le spese del giudizio.

La Corte d'appello rigettava in primo luogo i motivi con i quali si faceva valere la tardività della denuncia dei vizi. Premesso che la domanda proposta doveva essere qualificata come azione extracontrattuale ex art. 1669 c.c., e che quindi il termine prescrizionale era di dieci anni e quello di decadenza di un anno dalla scoperta dei vizi, la Corte riteneva che non vi fosse alcun elemento in atti per supporre che la consapevolezza, da parte dei committenti, della esistenza dei vizi denunciati, della loro gravità e della responsabilità dell'appaltatore e del progettista-direttore dei lavori potesse essere maturata prima della perizia consegnata dal geom. Z. agli attori stessi nel luglio 1997. Osservava, in particolare, che nella specie si trattava di vizi inerenti ad una costruzione, difficilmente apprezzabili in assenza di cognizioni specialistiche, e che la consapevolezza in capo ai committenti doveva ritenersi acquisita solo con la perizia dai medesimi richiesta al geom. Z.. Nè poteva ritenersi che l'avvenuto pagamento di un acconto o anche del saldo comportasse l'accettazione dell'opera, atteso che la mera presa in consegna dell'opera non equivale ad accettazione; del resto, il contratto di appalto prevedeva un'accettazione da effettuare mediante verifica in contraddittorio e stesura di un verbale.

Nel merito, la Corte rilevava che le conclusioni del CTU avevano evidenziato l'esistenza di sei gruppi di vizi, il più problematico dei quali era quello relativo al tetto. In proposito, la Corte riteneva che, come denunciato dall'appellante principale, il CTU fosse incorso in una duplicazione parziale del risarcimento, avendo incluso una componente sia per il rifacimento delle opere interessate, sia per la perdita di valore del fabbricato per effetto della erronea esecuzione della copertura. Nella specie, escluso che potesse procedersi alla esecuzione in forma specifica mediante rifacimento del tetto, trattandosi di attività eccessivamente onerosa, la Corte riteneva che agli appellati dovesse essere riconosciuto il danno da perdita di valore e non anche quello per la nuova esecuzione delle opere; sicchè dalla somma indicata complessivamente dal CTU doveva essere detratto l'importo di 15.000.000 di lire, computate a titolo di rifacimento del tetto.

Per il resto, la Corte d'appello dava atto della natura strutturale di tutti i vizi denunciati, i quali erano a tal punto correlati tra di loro da non consentire una distinzione tra vizi meno gravi (art. 1667 c.c.) e vizi più gravi, soggetti alla disciplina di cui all'art. 1669 c.c..

In ordine alla quantificazione dei danni la Corte d'appello rilevava che dalla relazione del CTU emergeva chiaramente che i difetti esaminati e valutati erano tutti di tipo strutturale e non avevano a che fare nè con le rifiniture fatte eseguire dai committenti da altre imprese, nè con la modificazione delle tramezzature interne denunciate al Comune come variante al progetto approvato ed eseguito dalla impresa del M.. Ed ancora, la Corte escludeva la rilevanza della deduzione del M., secondo cui alcuni dei difetti contestatigli sarebbero stati riferibili a modifiche richiestegli dai committenti, non avendo il M. provato che vi fosse stata una qualche modifica concordata tra le parti, nè che fosse intervenuta l'autorizzazione scritta da parte del committente alle modifiche apportate unilateralmente dall'appaltatore.

La Corte accoglieva infine l'appello incidentale dei committenti, rilevando che erroneamente il Tribunale aveva ritenuto applicabile la disciplina di cui all'art. 2226 c.c., atteso che l'azione proposta era un'azione ex art. 1669 c.c., soggetta al diverso termine di prescrizione decennale, non maturato nella specie, sicchè il progettista-direttore dei lavori era tenuto a rispondere in solido con l'appaltatore.

Per la cassazione di questa sentenza M.R. ha proposto ricorso sulla base di tre motivi; il T. ha proposto controricorso aderendo alle ragioni del ricorrente principale e ha a sua volta proposto ricorso incidentale affidato a due motivi; il S. e la V. hanno resistito con unico controricorso ad entrambi i ricorsi.

L'assenza dell'abitabilità nella vendita immobiliare

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , SENTENZA 11 ottobre 2013 n. 23157
Pres. Triola – est. Manna

Massima
1. La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.

2. Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l'acquisto. Pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari.

Ricognizione
La abitabilità-agibilità (la distinzione è solo terminologica e, anzi, l’art. 24 del D.Lgs. n. 380/2001 reca il titolo “certificato di agibilità”) consiste nel nulla osta rilasciato dal Comune, con il quale si attesta l'idoneità igienico-sanitaria del locale da occupare.
Il II comma dell'art. 221 r.d. 27 luglio 1934 n. 1265 (t.u. delle leggi sanitarie) sanziona penalmente il proprietario che abita o fa abitare un edificio privo del necessario certificato.
Di conseguenza, la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto
Del resto, soccorre anche l’art. 1490 c.c., impositivo, per il venditore, di un onere di garanzia per i vizi della cosa venduta che “la rendano inidonea all’uso a cui era destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore".
Per giurisprudenza pacifica, la fattispecie in esame configura un’ipotesi di vendita “aliud pro alio”.
Essa consiste nella consegna da un bene completamente diverso da quello pattuito, in quanto riconducibile ad un differente genere o comunque privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente o, ancora, contrassegnato da difetti che la rendano del tutto inservibile. 
E senza dubbio il certificato di abitabilità o di agibilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale ad incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità e, quindi, a soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto l'acquirente ad effettuare l'acquisto.
Di tal che, nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l'acquisto. Pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari.

Il verbale ed accordo di conciliazione in materia di usucapione

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VERBALE ACCORDO DI CONCILIAZIONE
USUCAPIONE

 

Riflessioni e suggerimenti operativi

Il Codice civile intende per usucapione il modo di acquisto della proprietà di un bene mediante l’accertamento di un possesso qualificato e del decorso del tempo. In presenza dei predetti presupposti l'acquisto del diritto si produce automaticamente per legge.

Nella letteratura giuridica, l’usucapione è pacificamente considerata un modo di acquisto della proprietà rientrante nella “materia” dei diritti reali, cui l’art.5 D.L.vo n° 28/10 letteralmente si riporta. Tuttavia è bene chiarire da subito che l’usucapione non rientra nella mediazione obbligatoria e quindi non costituisce una condizione di procedibilità per l’accesso alla giustizia ordinaria, viceversa essa potrà essere oggetto di mediazione facoltativa per il solo fatto che l’usucapione non è, come si diceva, un diritto reale, ma un modo di acquisto della proprietà.

La questione che in questa sede si intende approfondire riguarda la funzione ed efficacia del verbale di conciliazione in materia di usucapione.

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Una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione (Cass. II Sez. Civ. 5 febbraio 2007, n. 2485) riprendendo un proprio orientamento, risalente e consolidato, ha ribadito la piena validità ed efficacia dell' atto pubblico con il quale venga trasferita una proprietà immobiliare della quale l’alienante si dichiari proprietario per usucapione escludendo così la necessità di un previo accertamento giudiziale dell'usucapione medesima.

Osserva in proposito il Supremo Collegio, che negare al proprietario per usucapione la possibilità di disporre del bene usucapito genera: << la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente>>.

Questa recente pronuncia muove da un’interpretazione dell’art. 1158 c.c. secondo la quale l’usucapiente acquisterebbe il diritto di proprietà in maniera automatica per effetto della interazione tra possesso e decorso del tempo, a prescindere da qualsivoglia rapporto con la situazione giuridica precedente. Ne conseguirebbe la non necessità di un previo accertamento giudiziale allo scopo di far ritenere compiuta la fattispecie acquisitiva in presenza del “fatto”.

Tale ricostruzione sistematica, troverebbe conforto testuale nell’art. 1158 c.c.. Recita, infatti, tale norma: << La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni >>. Si è così giunti ad affermare che per la norma in parola:
(i) il solo fatto del possesso continuato per venti anni di un bene mobile o di un diritto reale su un bene immobile produce in capo al possessore l’acquisto del corrispondente diritto;
(ii) l’efficacia acquisitiva (preclusiva) è automatica non richiedendo l'Ordinamento - neppure in funzione di integrazione dell'efficacia della fattispecie acquisitiva - un accertamento giudiziale del fatto.

Il titolo trascritto parrebbe così destinato ad assolvere alla mera funzione di cristallizzare una fattispecie acquisitiva già compiuta al solo fine di garantire la continuità della trascrizione nei registri immobiliari.

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Il verbale di conciliazione sottoscritto dalla parti in mediazione e dallo stesso mediatore, che ne certifica le firme, a chiusura di un procedimento di mediazione ai sensi del Dlgs 28/2011, meramente ricognitivo degli effetti dell’usucapione della proprietà o di altro diritto reale a favore di una di esse, non è di per sé idoneo alla trascrizione nei registri immobiliari. In questo senso si è pronunciato il Trib. Roma, sezione V civile, con decreto n. 6563 del 22 luglio 2011, interpellato sulla questione dalla Conservatoria alla quale è pervenuta la relativa nota di trascrizione.

La conclusione a cui è giunta la giurisprudenza di merito muove dalla constatazione che l'autonomia delle parti, nella fattispecie in oggetto, incontra un limite invalicabile costituito dalla possibilità a sostituirsi ad una sentenza del giudice solo laddove, col loro contratto, raggiungano un identico risultato. Non si può certamente dire che sia così per l'usucapione.

L'usucapiente, per formalizzare l'acquisto, deve necessariamente esperire un'azione giudiziale per ottenere una sentenza che accerti e dichiari l'avvenuta usucapione. La sentenza è di mero accertamento, con natura dichiarativa e non costitutiva (Cass. 19 marzo 2008, n. 12609; Cass. 5 febbraio 2007, n. 2485). Tale sentenza dovrà essere poi trascritta nei registri pubblici, ai sensi dell'articolo 2651 del Codice civile.

Viceversa l’accordo nel quale le parti si limitano semplicemente a prendere atto del verificarsi dei presupposti legali dell’usucapione non solo non produce alcun effetto costitutivo, modificativo o estintivo di diritti reali, ma neppure configura un negozio di mero accertamento, volto a rimuovere dubbi sui presupposti stessi dell’usucapione. Questa funzione – come sopra evidenziato - compete solamente al giudice e non basta una dichiarazione delle parti per ottenere un identico risultato. Si pensi, ad esempio, se sarebbe mai possibile una separazione consensuale sulla base del semplice accordo di separazione fra le parti senza l’omologa del Giudice. Queste argomentazioni sono state riprese anche dal Tribunale di Varese, con ordinanza del 20 Dicembre 2011 in cui si ribadisce che il verbale di conciliazione “non si surroga alla sentenza…che si figura come indefettibile”.

Né al contrario convincenti sono gli argomenti addotti dalla Suprema Corte di Cassazione, nella sentenza n. 2485/2007 (per’altro isolata) secondo la quale negare al proprietario per usucapione la possibilità di disporre del bene usucapito genererebbe la: << strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente. Come ciò sia compatibile con il normale contenuto del diritto di proprietà non viene chiarito>>. Tale conclusione in realtà sarebbe frutto di un’erronea interpretazione letterale dell’art. 1158 c.c. nella parte in cui dispone che: << La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni >>. Dalla lettura di questa disposizione ne deriverebbe in primo luogo che il solo fatto del possesso continuato per venti anni di un bene mobile o di un diritto reale su un bene immobile produrrebbe in capo al possessore l’acquisto del corrispondente diritto; inoltre l’efficacia acquisitiva (preclusiva) sarebbe automatica non richiedendo l'Ordinamento - neppure in funzione di integrazione dell'efficacia della fattispecie acquisitiva - un accertamento giudiziale del fatto.

Secondo invece il prevalente orientamento giurisprudenziale, l'usucapione pur essendo un modo diacquisto originario della proprietà non opererebbe automaticamente con il possesso ventennale. Occorrerebbe, infatti, accertare che tale possesso abbia i requisiti, della pienezza e della esclusività corrispondendo così all'esercizio del diritto di proprietà (o di altro diritto reale). La sussistenza di tali qualità necessarie del possesso deve, secondo quest’orientamento, essere sottoposta esclusivamente all’accertamento giudiziale con la conseguenza che, in difetto, l'acquisto del diritto di proprietà non può essere dichiarato dal possessore. Né si potrebbe in contrario arrivare a sostenere che il Dlgs 28/2011 abbia voluto creare un nuovo modo di acquisto della proprietà diverso da quello tipico dell’usucapione, poiché il semplice "dare atto – in un verbale o accordo di conciliazione - dell'acquisto della proprietà su un bene per usucapione a favore di una parte e a discapito dell'altra" giuridicamente non significa nulla, in quanto la "presa d'atto" o la “mera constatazione” non é ex sé idonea a produrre gli effetti traslativi desiderati in mancanza della sentenza di accertamento del giudice. Né il verbale di conciliazione per sua natura può mai sostituire la sentenza dichiarativa poiché il mediatore - diversamente dal giudice - non ha il potere di sindacare ed accertare in concreto il verificarsi o meno dell’usucapione. Solamente il giudice ha il potere-dovere di valutare e appurare - attraverso un controllo di legalità sostanziale - l'esistenza in concreto dei presupposti dell'usucapione (possesso continuativo, buona fede, nessuna interruzione, ecc..).

Viceversa il mediatore tendenzialmente è un mero "facilitatore", la cui funzione si esaurisce nell’esperire un tentativo di conciliazione limitandosi a recepire o allegare nel relativo verbale le dichiarazioni provenienti dalle parti – unici attori della vicenda controversa - in grado di determinare il risultato della mediazione, non avendo anche (il mediatore) il potere-dovere di effettuare un controllo di legalità nè formale nè sostanziale, se non quello “generico” di verificare che l'accordo non sia contrario a norme imperative, che verta su diritti disponibili e che le parti siano validamente rappresentate in mediazione.

Quello che invece il mediatore potrebbe arrivare a proporre alle parti in mediazione che ne facciano espressa richiesta è la possibilità di raggiungere un identico risultato dell’accertamento dell’usucapione da parte del giudice utilizzando già i modelli predisposti all’uopo dal nostro legislatore. La lite infatti si può evitare solo utilizzando gli strumenti giuridici posti a disposizione dall'ordinamento, non inventando nuovi modelli che la conciliazione non ha creato né aveva alcun intenzione di creare. In pratica in sede di mediazione le parti potrebbero concludere un accordo nel quale una di esse assuma l’obbligo di trasferire il bene controverso all’altro (senza peraltro pretendere alcun corrispettivo) ponendo in essere fra di esse una vera e propria transazione con effetti novativi-traslativi della proprietà del bene rispetto all’originario rapporto oggetto di controversia per il quale è comunque necessario l’intervento notarile ai fini della trascrizione del trasferimento stesso nei pubblici registri immobiliari.

Ai sensi dell'art. 2657 del c.c., la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. In base a tale disposizione, il cui carattere tassativo è stato più volte ribadito dalla Corte di Cassazione (per tutte vedasi Cass. Civile, 12 marzo 1996, n. 2033), soltanto gli atti aventi i predetti requisiti di forma costituiscono titoli idonei per la trascrizione. La previsione normativa di un requisito minimo di forma per la trascrivibilità degli atti nei registri immobiliari (scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente), risponde non solo allo scopo di stabilire, attraverso un criterio selettivo, i titoli idonei a documentare il fatto giuridico che costituisce l'oggetto proprio della trascrizione, ma anche all'esigenza di garantire che l'accertamento dell'autenticità della sottoscrizione venga svolto da un soggetto "terzo" rispetto ai sottoscrittori e particolarmente qualificato (ufficiale fidefaciente o giudice sentenziante).

In buona sostanza si sostiene che nella scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente l'accertamento operato dall'ufficiale autenticante o dal giudice avrebbe efficacia erga omnes, mentre, al contrario, il riconoscimento, espresso o tacito ad opera delle parti di giudizio di una scrittura privata spiegherebbe un’ efficacia più circoscritta non solo sotto l’aspetto soggettivo (valendo solo tra le parti) ma anche sotto quello oggettivo spiegando una mera funzione probatoria. Gli effetti correlati al riconoscimento assumerebbero, cioè, una rilevanza esclusivamente interna all'ambito dei rapporti intercorrenti tra le parti del processo, per quanto attiene, in particolare, i profili inerenti l'efficacia probatoria della scrittura medesima senza spiegare alcuna efficacia verso i terzi.

E poiché l’elenco di cui all’art. 2657 c.c. è da ritenersi tassativo, soltanto gli atti aventi i predetti requisiti di forma costituirebbero titoli idonei per la trascrizione rispondendo la previsione normativa di un requisito minimo di forma per la trascrivibilità non solo al fine di stabilire, attraverso un criterio selettivo, i titoli idonei a documentare il fatto giuridico che costituisce l'oggetto proprio della trascrizione, ma anche all'esigenza di garantire che l'accertamento dell'autenticità della sottoscrizione venga svolto da un soggetto "terzo" rispetto ai sottoscrittori e particolarmente qualificato (ufficiale fidefaciente o giudice sentenziante). Il verbale di conciliazione in sede non contenziosa relativo a controversie essendo privo dei detti requisiti non potrebbe essere annoverato tra i titoli idonei per la trascrizione ex art. 2657 c.c.

Ciò detto è bene evidenziare che il notaio, al termine dell'avvenuta conciliazione, può "autenticare" solamente accordi che equivalgono agli atti che normalmente può ricevere, non può viceversa sostituirsi al giudice nell'accertare quei fatti (possesso, tempo, buona fede ecc.) la cui sussistenza costituisce il presupposto per una sentenza dichiarativa di usucapione.

Pertanto ai fini della trascrizione dell’usucapione nei RR.II. occorre sempre la sentenza di accertamento del giudice che costituisce l’unico titolo idoneo per trascrivere l'acquisto a titolo di usucapione nei Registri Immobiliari. Questa forma di pubblicità fra l’altro è una mera pubblicità notizia che serve solo a dare certezza giuridica a vicende negoziali nel rispetto del principio della continuità delle trascrizioni. Viceversa, ove si ammettesse la trascrivibilità di un accordo di conciliazione “meramente ricognitivo” dell’usucapione senza una sentenza di accertamento a valle siffatta trascrizione provocherebbe una incertezza nei rapporti giuridici in antitesi con quella che è la funzione tipica dell’istituto della trascrizione.

23 Aprile 2012
Avv. Nicola di Stefano