L'assenza dell'abitabilità nella vendita immobiliare

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , SENTENZA 11 ottobre 2013 n. 23157
Pres. Triola – est. Manna

Massima
1. La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.

2. Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l'acquisto. Pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari.

Ricognizione
La abitabilità-agibilità (la distinzione è solo terminologica e, anzi, l’art. 24 del D.Lgs. n. 380/2001 reca il titolo “certificato di agibilità”) consiste nel nulla osta rilasciato dal Comune, con il quale si attesta l'idoneità igienico-sanitaria del locale da occupare.
Il II comma dell'art. 221 r.d. 27 luglio 1934 n. 1265 (t.u. delle leggi sanitarie) sanziona penalmente il proprietario che abita o fa abitare un edificio privo del necessario certificato.
Di conseguenza, la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto
Del resto, soccorre anche l’art. 1490 c.c., impositivo, per il venditore, di un onere di garanzia per i vizi della cosa venduta che “la rendano inidonea all’uso a cui era destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore".
Per giurisprudenza pacifica, la fattispecie in esame configura un’ipotesi di vendita “aliud pro alio”.
Essa consiste nella consegna da un bene completamente diverso da quello pattuito, in quanto riconducibile ad un differente genere o comunque privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente o, ancora, contrassegnato da difetti che la rendano del tutto inservibile. 
E senza dubbio il certificato di abitabilità o di agibilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale ad incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità e, quindi, a soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto l'acquirente ad effettuare l'acquisto.
Di tal che, nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l'acquisto. Pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari.