mercoledì 11 settembre 2013

Contratti immobiliari -- La mediazione torna ad essere obbligatoria dal 21 settembre 2013 con qualche novità





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MEDIAZIONE E CONCILIAZIONE CIVILE E SOCIETARIA
(ai sensi del D. Lgs. 4 marzo 2010, n. 28)

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Il D. Lgs. 4 marzo 2010, n. 28 (in G.U. n. 53 del 5.3.2010), in vigore dal 20 marzo 2010,
ha dettato disposizioni in materia di mediazione finalizzata alla conciliazione delle
controversie civili e commerciali, in attuazione della delega contenuta nell'art. 60 della legge
18 giugno 2009, n. 69.

PRINCIPI DELLA MEDIAZIONE

Caratteristiche della mediazione, come disciplinata dal d. lgs. n. 28/2010, sono:
a) – la finalizzazione della stessa alla conciliazione stragiudiziale, ossia alla
composizione delle controversie civili e commerciali (art. 1, lett. c), con esclusione di
qualsiasi potere del mediatore di rendere giudizi o decisioni vincolanti per i destinatari del
servizio (art. 1, lett. b). Pertanto, la mediazione è il mezzo e la conciliazione è il fine;
b) – l'imparzialità e terzietà del mediatore rispetto alle parti in lite (art. 1, lett. a);
c) – la natura "ibrida" del modello di mediazione accolto, che per un verso è finalizzato
"ad assistere due o più soggetti sia nella ricerca di un accordo amichevole per la
composizione di una controversia" (c.d. mediazione facilitativa), per altro verso può sfociare "nella formulazione di una proposta per la risoluzione della stessa" (art. 1, lett. a);
d) – l'oggetto della controversia deve avere ad oggetto "diritti disponibili" (art. 2, comma
1).

ATTIVITA’ DEL MEDIATORE E ORGANISMO DI MEDIAZIONE

La funzione di mediatore è svolta da una o più persone fisiche, individualmente o
collegialmente (art. 1, lett. b), nominate dall'organismo di mediazione, scelto dalle partI (art. 3, comma 1) A norma dell'art. 16, comma 1, gli enti pubblici o privati, che diano garanzie di serietà ed efficienza, sono abilitati a costituire organismi deputati, su istanza della parte interessata, a gestire il procedimento di mediazione. L'organismo deve essere iscritto nell'apposito registro previsto dall'art. 16 (transitoriamente, a norma dell'art. 1, lett. e), nel registro degli organismi di conciliazione istituito dal d.m. 23 luglio 2004, n. 222).
L'organismo, unitamente alla domanda di iscrizione nel registro, deposita presso il
Ministero della giustizia il proprio regolamento di procedura e il codice etico, comunicando
ogni successiva variazione. Al regolamento devono essere allegate le tabelle delle indennità
spettanti agli organismi costituiti da enti privati (art. 16, comma 3).
Gli organismi costituiti presso i consigli degli ordini professionali, e quelli istituiti dalle
camere di commercio, sono iscritti nel registro a semplice domanda (art. 19).
Al mediatore e ai suoi ausiliari è fatto divieto di assumere diritti o obblighi connessi,
direttamente o indirettamente, con gli affari trattati, fatta eccezione per quelli strettamente
inerenti alla prestazione dell'opera o del servizio; è fatto loro divieto di percepire compensi
direttamente dalle parti (art. 14, comma 1).
L'art. 22 estende al mediatore gli obblighi previsti dal d. lgs. 21 novembre 2007, n. 231
(viene aggiunto il numero 5-bis all'art. 10, comma 2, lett. e) di detto decreto), in materia di
contrasto del riciclaggio e del finanziamento al terrorismo, con esclusione degli obblighi di
identificazione e di registrazione.

PROCEDIMENTO DI MEDIAZIONE

L'avvocato, a cui la parte in lite si rivolge, ha l'obbligo, a pena di annullabilità del
contratto d'opera professionale, di informare la stessa della possibilità di mediazione, delle
relative agevolazioni fiscali e dell'eventuale natura di condizione di procedibilità della stessa (art. 4, comma 3).
Il giudice, al di fuori dei casi di improcedibilità, può invitare le parti a procedere alla
mediazione, prima dell'udienza di precisazione delle conclusioni (art. 5, comma 2).
Il procedimento di mediazione si svolge senza formalità (art. 8, comma 2), ed è
disciplinato dal regolamento dell'organismo di mediazione (art. 3). Esso ha durata non
superiore a quattro mesi (art. 6). La scadenza del termine autorizza, probabilmente, le parti
ad abbandonare il tentativo di mediazione, e rappresenta giustificato motivo di rifiuto della
proposta tardiva del mediatore.
Il contenuto del regolamento di mediazione è rimesso all'autonomia privata, salvo che per
alcuni vincoli disciplinati dalla legge: in particolare, il regolamento deve in ogni caso
garantire la riservatezza del procedimento ai sensi dell'art. 9, nonché modalità di nomina del mediatore che ne assicurano l'imparzialità e l'idoneità al corretto e sollecito espletamento dell'incarico (art. 3, comma 2); il regolamento deve prevedere le modalità di calcolo e liquidazione dei compensi spettanti agli esperti (art. 8, comma 4); il regolamento deve determinare le formule ai fini della dichiarazione di imparzialità del mediatore (art. 14, comma 2, lett. a); il regolamento individua la diversa competenza a decidere sull'istanza, quando la mediazione è svolta dal responsabile dell'organismo (art. 14, comma 3); nel regolamento devono essere previste le procedure telematiche eventualmente utilizzate dall'organismo, in modo da garantire la sicurezza delle comunicazioni e il rispetto della riservatezza dei dati, e al regolamento devono essere allegate le tabelle delle indennità
spettanti agli organismi costituiti da enti privati (art. 16, comma 3).
All'atto della presentazione della domanda di mediazione, il responsabile dell'organismo
designa un mediatore e fissa il primo incontro tra le parti non oltre quindici giorni dal
deposito della domanda (art. 8, comma 1).
Il procedimento si svolge presso la sede dell'organismo di mediazione o nel luogo
indicato dal regolamento di procedura dell'organismo (art. 8, comma 2). Ciò significa che la
mediazione può aver luogo presso lo studio professionale del mediatore solo se il
regolamento lo prevede espressamente.
Sussiste specifico obbligo di riservatezza del mediatore (art. 9): nel caso in cui il
procedimento si svolga secondo la tecnica delle "sessioni separate", l'obbligo di riservatezza vale anche nei confronti delle altre parti. Per di più, le dichiarazioni rese durante il procedimento di mediazione non possono essere utilizzate nel successivo giudizio, salvo consenso della parte interessata, e vige l'obbligo di segreto professionale (art. 10).

ORGANISMO DI MEDIAZIONE COMPETENTE

Per quanto, specificamente, riguarda l'individuazione dell'organismo di mediazione
competente, occorre distinguere due situazioni:
1) Nel caso in cui le parti non hanno stipulato alcuna clausola di mediazione o
conciliazione, né alcun accordo successivo alla stipula del contratto di cui si tratta, ovvero se detta clausola o detto accordo non indicano l'organismo competente, vale il "principio della prevenzione": la mediazione si svolge davanti all'organismo presso il quale è stata presentata la prima domanda (artt. 4, comma 1, e 5, comma 5). Questa disposizione potrebbe dar luogo ad abusi (ad esempio, ricorso ad organismi di mediazione graditi all'istante e lontani dal luogo di residenza della controparte), ad ovviare ai quali occorrerà verificare la sufficienza della generale clausola di buona fede (oltre, eventualmente, ad una estensione analogica di disposizioni particolari, quali quella del foro del consumatore): il tutto al fine di escludere che dalla mancata partecipazione alla mediazione – in queste ipotesi di abuso – possano ricavarsi elementi di prova a carico del soggetto in questione.
2) Nel caso in cui il contratto, lo statuto ovvero l'atto costitutivo dell'ente prevedono
una clausola di mediazione o conciliazione, la quale individua l'organismo competente, la
mediazione si svolge presso quest'ultimo, al quale va presentata la relativa domanda.
Nell'ipotesi in cui, nonostante la clausola, venga iniziato un processo civile senza esperire il
tentativo di conciliazione, il giudice o l'arbitro, su eccezione di parte, proposta nella prima
difesa, assegna alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di
mediazione e fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine per la conclusione
della mediazione (art. 5, comma 5).

LA MEDIAZIONE COME CONDIZIONE DI PROCEDIBILITÀ

A norma dell'art. 5, comma 1, e dell'art. 24, a decorrere dal 20 marzo 2011 l'esperimento
del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale con
riferimento alle controversie in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni
ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno
derivante dalla circolazione di veicoli e natanti, da responsabilità medica e da diffamazione
con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e
finanziari.
In particolare, è compresa tra le ipotesi di improcedibilità l'intera materia dei diritti reali.
Ai fini di una esatta delimitazione di questa categoria di controversie, è utile la
giurisprudenza formatasi nell'interpretazione dell'art. 22 c.p.c.: è necessario che la
controversia abbia ad oggetto l’accertamento, positivo o negativo, di un diritto reale su un
bene immobile, dei modi di costituzione dello stesso ovvero delle posizioni soggettive,
attive o passive, che direttamente ne derivano, con esclusione delle azioni personali – ad
esempio, domande di restituzione, conseguenti a patologie negoziali – che non hanno natura reale (cfr. Cass. 3 settembre 2007, n. 18554; Cass. 8 giugno 2006, n. 13353).
E', ancora, compresa la materia delle successioni mortis causa (ivi incluse, ad es., le
controversie conseguenti a lesione di legittima, o invalidità testamentarie), mentre è esclusa
la materia dei rapporti di famiglia (ed anche dei regimi matrimoniali).
Non è inoltre compresa tra le ipotesi di improcedibilità l'intera materia contrattuale: sono
contemplati solamente alcuni contratti tipici (locazione, comodato, affitto di azienda, patto
di famiglia, contratti bancari, finanziari e assicurativi). Relativamente agli altri contratti (es., cessione di azienda, cessione di partecipazioni sociali, contratto preliminare), ed alle azioni personali relative a contratti traslativi e costitutivi di diritti reali (es., azione di nullità,annullamento, risoluzione), la mediazione non costituisce condizione di procedibilità della domanda.
Con la precisazione che, sempre ai sensi del comma 1 dell'art. 5:
1) trattandosi di controversie derivanti da contratti di investimento, insorte tra gli
investitori e gli intermediari per la violazione da parte di questi degli obblighi di
informazione, correttezza e trasparenza previsti nei rapporti contrattuali con gli investitori,
deve essere esperita la procedura di conciliazione disciplinata dal d. lgs. 8 ottobre 2007, n.
179. Con Deliberazione Consob 4 marzo 2010, n. 17204 (in G.U. n. 67 del 22.3.2010) è
stato approvato lo statuto della Camera di conciliazione e arbitrato presso la Consob. Con
Deliberazione Consob 4 marzo 2010, n. 17205 (in G.U. n. 67 del 22 marzo 2010) è stato
approvato il codice deontologico dei conciliatori e degli arbitri iscritti negli elenchi tenuti
dalla Camera di conciliazione e arbitrato presso la Consob;
2) trattandosi di altri contratti bancari e finanziari, si applica la procedura conciliativa
disciplinata dall'art. 128-bis del d. lgs. 1 settembre 1993, n. 385.
L'improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata
d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza.

Ora dopo la bocciatura da parte della Corte costituzionale che l’ha definita illegittima la mediazione civile torna ad essere obbligatoria dal 21 settembre 2013  a seguito decreto legge n. 69 del 2013 (cd. decreto del fare), questa volta però in via sperimentale ed a tempo per un periodo di 4 anni.

NOVITA’ INTRODOTTE DAL DECRETO LEGGE N. 69 DEL 2013

A partire dal 21 settembre 2013, centrale diventa il ruolo dell’avvocato che diventa mediatore di diritto. L’ assistenza dell’avvocato è prevista fin dal primo incontro e per tutta la procedura. Inoltre, sempre gli avvocati certificano la conformità alle norme imperative e all’ordine pubblico dell’accordo conciliativo che può trasformarsi in titolo esecutivo, altrimenti senza la sottoscrizione degli avvocati è necessaria l’omologazione del presidente del tribunale. Inoltre si prevede che la durata del procedimento non potrà eccedere i tre mesi e la domanda di mediazione dovrà essere presentata depositando un’istanza presso un organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia.

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martedì 10 settembre 2013

Anatocismo ed usura bancaria -- Come difendersi




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ANATOCISMO ED ESURA BANCARIA: REATI COMMESSI DALLE BANCHE 

Con il termine anatocismo si indica il fenomeno “dell’interesse sull’interesse” (cd. “interesse composto”), ovvero della progressiva capitalizzazione degli interessi maturati su una somma di denaro.

Per comprendere gli effetti economici che l’anatocismo produrrebbe sul mutuatario è sufficiente leggere alcune sentenze della Suprema Corte di Cassazione (sez. I, 16.3.1999, n. 2374) che ha evidenziato come, pure rimanendo nell’ambito “del tasso d’interesse limite non usuraio” (cosiddetto “tasso soglia”), “le conseguenze economiche sono diverse a secondo che sulla somma capitale si applichino gli interessi semplici, o quelli composti”, vale a dire anatocistici, in quanto, a titolo esemplificativo, “una somma di denaro concessa a mutuo al tasso annuo del 5% si raddoppia in venti anni, mentre con la capitalizzazione degli interessi la stessa somma si raddoppia in quattordici anni”.

Sotto il profilo, sostanziale e processuale, della gestione delle controversie in materia di anatocismo bancario e usura, e quindi della ripartizione dell’onere della prova e dell’adozione dei provvedimenti istruttori e decisori, assume un ruolo fondamentale il contratto bancario di conto corrente (o di apertura di credito in conto corrente).

Infatti, a seguito delle modifiche legislative, nonché degli interventi della Suprema Corte di Cassazione, vige un sistema complesso per il quale è necessario distinguere tra contratti bancari di conto corrente stipulati in epoca anteriore al 22 aprile 2000 – data di entrata in vigore della Delibera emessa dal CICR il 9.2.2004, in attuazione dell’art. 120, comma 2, T.U.B., introdotto con l’art. 25, comma 2, d.lgs. n. 342/1999 - le cui clausole di capitalizzazione trimestrale degli interessi sono nulle per violazione dell’art. 1283 c.c., e contratti conclusi successivamente alla data di entrata in vigore della detta Delibera (22.4.2000), le cui clausole anatocistiche sono legittime e valide, purché risultino specificamente approvate in forma scritta e prevedano la stessa periodicità nel conteggio degli interessi sia debitori, sia creditori.

In tale senso depongono sia la interpretazione letterale e sistematica della disciplina legislativa di cui agli artt. 1283 c.c., 120, comma 2, T.U.B. (D.lgs. 1°.9.1993, n. 385), introdotto dall’art. 25, comma 2, d.lgs. 4.8.1999, n. 342, e 2 della delibera del CICR del 9.2.2000, entrata in vigore il 22.4.2000, sia l’orientamento della giurisprudenza di legittimità.

L'usura invece è il reato che commette chi, sfruttando il bisogno di denaro altrui, concede un prestito chiedendone la restituzione a un tasso d'interesse superiore al cosiddetto "tasso soglia" consentito dalla legge.

Alla base di un rapporto usurario c'è dunque, da una parte, una necessità stringente di denaro e, dall'altra, un'offerta che può apparire come una facile e rapida soluzione per chi si trova in difficoltà.

Sempre più spesso sono le banche ad applicare interessi usurari sui mutui. A tal riguardo la Corte di Cassazione, con la sentenza 350/2013 ha stabilito che quando il tasso di mora, le penali e le varie spese, superano il tasso soglia anche i mutui diventano usurai e possono essere annullati.

La sentenza permette quindi il recupero integrale o l'annullamento del mutuo ipotecario nel caso gli interessi pagati su mutui o le penali superano la soglia di usura. Situazione che si verifica di frequente in presenza di insolvenza o di ritardati pagamenti.

Come verificare dunque l'esistenza o meno del problema e soprattutto come fare a recuperare le somme indebitamente corrisposte? 

Per poter procedere al recupero è sufficiente e al tempo stesso necessario portare al nostro primo incontro i seguenti documenti:

-          contratto di conto corrente con la banca;
-          piano di ammortamento;
-          scalari trimestrali di tutti i conti correnti.

Una volta esaminata la documentazione saremo in grado di calcolare esattamente quanto la Banca ti ha fatto pagare ingiustamente.

Una volta accertato l’indebito, ti faremo firmare un mandato per instaurare la causa contro la Banca.

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Rent to buy - Help to buy - Buy to rent ed altre tipologie negoziali alternative alla vendita classica con mutuo



ROMA - CIAMPINO - POMEZIA

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E' un programma contrattuale di compravendita immobiliare alternativa alla vendita classica o tradizionale con o senza mutuo.

Le sempre più crescente difficoltà di accesso al credito per l'acquisto della casa e più in generale all'investimento immobiliare ha inevitabilmente spinto gli operatori del settore a rivedere vecchie formule standardizzate di vendita oramai obsolete e non più rispondenti al nuovo, dinamico e sempre più complesso mercato immobiliare e finanziario.

In particolare si assiste passivamente a due fenomeni che hanno inesorabilmente contribuito al "blocco" del mercato immobiliare.  Da un lato il crescente divario domanda-offerta a causa della difficoltà e/o impossibilità di accedere al mutuo specie per quelle categorie di acquirenti che hanno maggiormente interesse/bisogno della casa.  Dall'altro l'aumento dell'offerta/nuove costruzioni a fronte di una domanda sempre più decrescente a causa del sempre più limitato cash flow a disposizione delle famiglie italiane e degli investitori in genere.

Di qui la necessità di elaborare soluzioni contrattuali alternative e flessibili rispetto alla vendita classica all'evidente scopo di attrarre/congiungere domanda ed offerta.

Il ns. team è composto di professionisti e giuristi esperti nella redazione di contratti immobiliari e profondi conoscitori della normativa fiscale e legale del settore, che ha appositamente predisposto variegate forme contrattuali che consentono al venditori/costruttore di monetizzare da subito l'invenduto ed all'acquirente di avere immediatamente possesso dell'immobile anticipando solo una minima parte del prezzo.

Fra questi meccanismi contrattuali spicca su tutti il cd. Rent to Buy che consente di entrare subito nell'abitazione scelta, prima in locazione (rent) e poi in piena proprietà (buy), al termine del processo di acquisto che si concluderà al massimo entro 3 anni ad un prezzo pattuito e bloccato oggi.

Tuttavia nella prassi purtroppo si assiste molto spesso ad un uso improprio e pericoloso da parte di alcune agenzie immobiliari che non hanno le conoscenze tecniche - giuridiche che necessariamente servono per mettere in piedi una trattativa con l'impiego del sistema rent to buy e molto spesso si rischia di non tutelare adeguatamente né il venditore e né l'acquirente e di portare il rapporto verso una situazione patologica di danno e relativa responsabilità che non rendono certamente immuni da azioni legali i soggetti intermediari che spavaldamente e superficialmente fanno pericoloso uso e abuso del rent to buy.

Sempre nella prassi purtroppo si assiste molto spesso ad una confusione da parte di alcune agenzie immobiliari le quali pubblicizzano e consigliano ai propri clienti forme di vendita secondo il sistema del rent to buy quando invece si tratta molto di spesso di forme classiche di vendita, quali ad es. l'affitto con riscatto, la vendita con patto di riscatto, ecc. che di nuovo non hanno nulla e soprattutto non tutelano adeguatamente le parti in caso di sopravvenute e mutevoli esigenze/bisogni/interessi.

In questo modo piuttosto che avvicinare domanda e offerta, si ottiene l'effetto contrario di ingenerare confusione, paure e sfiducia da parte di coloro che oggi nonostante tutto hanno ancora il desiderio/bisogno di voler acquistare un immobile.

Esistono inoltre operazioni definite "help to buy" che consistono in un contratto preliminare trascritto con effetti parzialmente anticipati, con pagamenti periodici imputati ad acconto-prezzo, con immediato godimento dell'immobile all'acquirente, con durata del contratto variabile e persino conflessibilità del prezzo.

Esiste infine anche il cd. "buy to rent" che si concretizza attraverso un contratto di vendita con effetto traslativo della proprietà immediato e con pagamenti rateali successivi.